Förstahandshyresgästens skadeståndsansvar vid tillåten andrahandsuthyrning

Den centrala lagbestämmelsen rörande skador på lägenhet vid andrahandsuthyrning återfinns i 12 kap. 24 § 4 stycket jordabalken. Regeln, som är tvingande när lägenheten är uthyrd som bostad, har följande lydelse:

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller [min kursiv.] åt någon annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha ersatt enligt första, andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit hyrd av honom.

Av lagtexten följer otvivelaktigt att förstahandshyresgästens skadeståndsansvar kvarstår när andrahandsuthyrningen sker utan hyresvärdens samtycke. Frågan är dock hur lagtexten ska förstås när det är fråga om en tillåten andrahandsuthyrning. I det avseendet kan konstateras att lagtexten är tvetydig och kan tolkas på två olika sätt, vilket beror på dunkelt satssammanhang och en olycklig placering av konjunktionen ”eller”. Antingen så omfattar rekvisitet ”utan behövligt samtycke eller tillstånd” endast den situationen att det är fråga om en överlåtelse av hyresrätten eller så gäller rekvisitet även beträffande upplåtelser, dvs. även vid andrahandsuthyrning. Hur bestämmelsen bör uppfattas har debatterats livligt i doktrin på senare tid (jfr Björkdahl, En förstahandshyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandsuthyrning – en sinkadus?, i JT 2010-11 s. 3 ff., Holmqvist, Hyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandsupplåtelse – ett genmäle, i JT 2011-12 s. 225 ff., Hjorth, Förstahandshyresgästens skadeståndsansvar vid andrahandsupplåtelse – en del av en helhet, i JT 2011-12, s. 462 ff., samt Björkdahl, Skadeståndsansvaret vid andrahandsuthyrning – en duplik på två repliker, i JT 2011-12, s. 722 ff.).

Svea hovrätt har nyligen tagit ställning i frågan om förstahandshyresgästens ansvar vid tillåten andrahandsuthyrning genom dom 2013-03-20 i mål T 4373-12. Precis som tingsrätten ansåg hovrätten att förstahandshyresgästen är skadeståndsansvarig på samma villkor som vid otillåten andrahandsuthyrning även när andrahandsuthyrningen sker med hyresvärdens samtycke (se hovrättens dom s. 5). Hovrättens domskäl i denna del är knapphändiga och saknar diskussion om på vilken grund hovrätten kommit till denna slutsats. Domen har överklagats och det återstår att se om Högsta domstolen meddelar prövningstillstånd.

Eftersom lagens bokstav inte utesluter något av ovanstående tolkningsalternativ kan det komma i fråga att tillämpa 24 § 4 stycket antingen extensivt eller restriktivt. För att kunna ta ställning till dessa tolkningsalternativ måste ledning sökas i andra rättskällor och i sista hand i ändamålsöverväganden.

Hovrättens slutsats i mål T 4373-12 är problematisk av flera skäl, inte minst eftersom den innebär ett avsteg från huvudregeln inom skadeståndsrätten att skadeståndsskyldighet förutsätter att det utpekade ansvarssubjektet själv agerat oaktsamt. Den s.k. culparegeln utgör som bekant huvudregeln båda i inomkontraktuella och utomkontraktraktuella förhållanden (jfr inlägget nedan). Det kan därför hävdas att skadeståndsskyldighet in dubio bör fordra oaktsamhet. Hovrättens bedömning innebär att förstahandshyresgästen åläggs ett synnerligen långtgående ansvar för annans vårdslöshet och försummelse. Ansvaret blir då närmast att betrakta som strikt eftersom förstahandshyresgästen blir skadeståndsskyldig utan eget vållande (jfr s.k. principalansvar). Rent konkret innebär detta att förstahandshyresgästen kan hållas ansvarig, inte bara för andrahandshyresgästens vållande, utan även för skador som orsakats genom vårdslöshet eller försummelse av andra personer som hör till andrahandshyregästens hushåll eller som gästar denne eller av annan som andrahandshyresgästen inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för dennes räkning. Att ålägga förstahandshyresgästen, som många gånger är en privatperson, ett så pass långtgående ansvar för annans handlande synes inte helt lätt att förena med de grundläggande principer som uppbär den svenska skadeståndsrätten.

Alternativet att istället tolka stadgandet i 24 § 4 stycket restriktivt kan också medföra betydande nackdelar. Om förstahandshyresgästens skadeståndsansvar upphör vid tillåten andrahandsuthyrning torde hyresvärden vara hänvisad att utkräva skadestånd på utomobligatorisk grund och med stöd av den allmänna culparegeln i 2 kap. 1 § skadeståndslagen. Skadeståndskravet ska då i första hand riktas mot den faktiska skadevållaren. Den personen behöver inte nödvändigtvis vara andrahandshyresgästen utan kan t.ex. vara någon som gästat denne eller någon som ingår i andrahandshyresgästens hushåll. Det är uppenbart att en sådan lösning kan medföra betydande svårigheter för hyresvärden att påvisa vem som rent faktiskt orsakat skadan, med påföljd att utkrävande av ansvar i praktiken omöjliggörs. 

Mot bakgrund av ovanstående kan konstateras att inget av de tänkbara tolkningsalternativen förefaller så synnerligen tillfredställande. Därvid ska noteras att ansvarsfrågan har mycket stor praktisk betydelse, varför jag är beredd att instämma i Björkdals uppfattning att det kanske är lämpligt att göra en grundlig översyn av skadeståndsansvaret vid andrahandsuthyrning (jfr Björkdal, i JT 2011-12, s. 722 ff., s. 729).

Det återstår som sagt att se om Högsta domstolen meddelar prövningstillstånd och om HD i så fall gör en annan bedömning än den som underinstanserna gjort i mål T 4373-12. Fram till dess får utgångspunkten för praktikern dock vara att förstahandshyresgästens skadeståndsansvar kvarstår även då andrahandsuthyrningen sker med hyresvärdens tillåtelse.

Bevisbörda och beviskrav vid invändning om förfalskad namnteckning

En inte helt ovanlig gäldenärsinvändning i fordringsmål, där borgenärens talan grundar sig på ett skuldebrev eller annat skriftligt fordringsbevis, är att gäldenärens namnteckning på handlingen är förfalskad. Två centrala frågor är förstås vem av parterna som har bevisbördan i denna situation och vilket beviskrav det är som gäller. Dessa frågor aktualiserades bl.a. i Svea hovrätts nyligen meddelade dom 2013-02-20 i mål T 2961-12.

HD har i NJA 1976 s. 667 och NJA 1992 s. 263 kommit fram till att utgångspunkten är att det är borgenären som bevisbördan för underskriftens äkthet. Beviskravet är dock inte så synnerligen högt ställt utan det räcker om borgenären kan göra det övervägande sannolikt att det är gäldenärens påskrift som förekommer på handlingen. Som framgår av 1992 års fall kan det dock av praktiska skäl, bl.a. med hänsyn till omsättningsintresset, i vissa fall bli aktuellt med omkastad bevisbörda, t.ex. då en kontokortsinnehavare invänder att underskriften på en inköpsnota är falsk.

I NJA 2009 s. 244 verkar HD dock ha ändrat ståndpunkt och i det rättsfallet ansågs den som framfört en invändning om underskriftsförfalskning vara bevisskyldig för detta påstående. Vederbörande behövde dock inte styrka sitt påstående utan det ansågs tillräckligt om denne kunde göra invändningen sannolik. I det rättsfallet var det dock inte fråga om något skriftligt fordringsbevis eller liknande, utan om en namnteckning på en anmälan om ändring i vägtrafikregistret, och prejudikatets räckvidd är sålunda högst osäkert (jfr även NJA 2008 s. 890 rörande en påskrift på ett delgivningskvitto utfärdat i ett mål om betalningsföreläggande).

I underrätterna svajar det hej vilt. Svea hovrätts dom 2013-02-20 i mål T 2961-12 är visserligen i linje med NJA 1976 s. 667 och NJA 1992 s. 263 och där ansågs också huvudregeln vara att det är borgenären som har att göra det övervägande sannolikt att namnteckningen är äkta (jfr bl.a. även Hovrätten för Västra Sveriges dom 2012-10-10, mål T 2990-12). Hovrätten ansåg i mål T 2961-12 att borgenären förmått göra påskriftens äkthet övervägande sannolikt och att bevisbördan därför övergått på gäldenären som därvid hade att göra det i vart fall antagligt att dennes namnteckning varit förfalskad. Gäldenären ansågs inte ha lyckats med det.

I flera hovrättsavgöranden har domstolarna dock tagit intryck av HD:s ställningstaganden i NJA 2009 s. 244 och NJA 2008 s. 890 och uttalat att huvudregeln är den motsatta och att det istället bör kunna riktas ett lågt beviskrav mot gäldenären när vederbörande påstår att dennes namnteckning på fordringsbeviset är förfalskad (se bl.a. Göta hovrätts dom 2012-05-02, mål T 163-11, Svea hovrätts dom 2012-01-02, mål T 6564-11, Svea hovrätts dom 2011-11-16, mål T 6836-10, Svea hovrätts dom 2009-05-18, mål T 8520-07, Hovrätten för Västra Sveriges dom 2012-10-01, mål T 4751-11 och Göta hovrätts dom 2012-05-02, mål T 163-11).

Att rättspraxis vacklar på detta sätt är synnerligen beklagligt ur rättssäkerhetssynpunkt. Det synes därför angeläget att HD sätter ner foten och klargör rättsläget beträffande bevisbördans placering, och gällande beviskrav, vid gäldenärens invändning om förfalskad påskrift.