Den centrala lagbestämmelsen rörande
skador på lägenhet vid andrahandsuthyrning återfinns i 12 kap. 24 § 4 stycket
jordabalken. Regeln, som är tvingande när lägenheten är uthyrd som bostad, har
följande lydelse:
Har hyresgästen utan behövligt
samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten eller [min kursiv.] åt någon annan upplåtit rätt att begagna
lägenheten, är hyresgästen ansvarig för skada som den nye innehavaren skulle ha
ersatt enligt första, andra eller tredje
stycket, om lägenheten hade varit hyrd av
honom.
Av lagtexten följer otvivelaktigt att förstahandshyresgästens
skadeståndsansvar kvarstår när andrahandsuthyrningen sker utan hyresvärdens samtycke. Frågan är dock hur lagtexten ska förstås
när det är fråga om en tillåten
andrahandsuthyrning. I det avseendet kan konstateras att lagtexten är tvetydig
och kan tolkas på två olika sätt, vilket beror på dunkelt satssammanhang och en
olycklig placering av konjunktionen ”eller”. Antingen så omfattar rekvisitet
”utan behövligt samtycke eller tillstånd” endast den situationen att det är
fråga om en överlåtelse av
hyresrätten eller så gäller rekvisitet även beträffande upplåtelser, dvs. även vid andrahandsuthyrning. Hur bestämmelsen
bör uppfattas har debatterats livligt i doktrin på senare tid (jfr Björkdahl,
En förstahandshyresgästs skadeståndsansvar vid andrahandsuthyrning – en
sinkadus?, i JT 2010-11 s. 3 ff., Holmqvist, Hyresgästs skadeståndsansvar vid
andrahandsupplåtelse – ett genmäle, i JT 2011-12 s. 225 ff., Hjorth,
Förstahandshyresgästens skadeståndsansvar vid andrahandsupplåtelse – en del av
en helhet, i JT 2011-12, s. 462 ff., samt Björkdahl, Skadeståndsansvaret vid
andrahandsuthyrning – en duplik på två repliker, i JT 2011-12, s. 722 ff.).
Svea
hovrätt har nyligen
tagit ställning i frågan om förstahandshyresgästens ansvar vid tillåten
andrahandsuthyrning genom dom 2013-03-20
i mål T 4373-12. Precis som tingsrätten ansåg hovrätten att
förstahandshyresgästen är skadeståndsansvarig på samma villkor som vid
otillåten andrahandsuthyrning även när andrahandsuthyrningen sker med
hyresvärdens samtycke (se hovrättens dom s. 5). Hovrättens domskäl i denna del
är knapphändiga och saknar diskussion om på vilken grund hovrätten kommit till
denna slutsats. Domen har överklagats och det återstår att se om Högsta
domstolen meddelar prövningstillstånd.
Eftersom lagens bokstav inte utesluter
något av ovanstående tolkningsalternativ kan det komma i fråga att tillämpa 24
§ 4 stycket antingen extensivt eller restriktivt. För att kunna ta ställning till
dessa tolkningsalternativ måste ledning sökas i andra rättskällor och i sista
hand i ändamålsöverväganden.
Hovrättens slutsats i mål T 4373-12 är
problematisk av flera skäl, inte minst eftersom den innebär ett avsteg från huvudregeln
inom skadeståndsrätten att skadeståndsskyldighet förutsätter att det utpekade
ansvarssubjektet själv agerat oaktsamt. Den s.k. culparegeln utgör som bekant
huvudregeln båda i inomkontraktuella och utomkontraktraktuella förhållanden
(jfr inlägget nedan). Det kan därför hävdas att
skadeståndsskyldighet in dubio bör fordra oaktsamhet. Hovrättens bedömning
innebär att förstahandshyresgästen åläggs ett synnerligen långtgående ansvar
för annans vårdslöshet och försummelse. Ansvaret blir då närmast att betrakta
som strikt eftersom förstahandshyresgästen blir skadeståndsskyldig utan eget
vållande (jfr s.k. principalansvar). Rent konkret innebär detta att
förstahandshyresgästen kan hållas ansvarig, inte bara för
andrahandshyresgästens vållande, utan även för skador som orsakats genom
vårdslöshet eller försummelse av andra personer som hör till
andrahandshyregästens hushåll eller som gästar denne eller av annan som andrahandshyresgästen
inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för dennes räkning. Att ålägga
förstahandshyresgästen, som många gånger är en privatperson, ett så pass
långtgående ansvar för annans handlande synes inte helt lätt att förena med de
grundläggande principer som uppbär den svenska skadeståndsrätten.
Alternativet att istället tolka
stadgandet i 24 § 4 stycket restriktivt kan också medföra betydande nackdelar. Om
förstahandshyresgästens skadeståndsansvar upphör vid tillåten
andrahandsuthyrning torde hyresvärden vara hänvisad att utkräva skadestånd på
utomobligatorisk grund och med stöd av den allmänna culparegeln i 2 kap. 1 §
skadeståndslagen. Skadeståndskravet ska då i första hand riktas mot den
faktiska skadevållaren. Den personen behöver inte nödvändigtvis vara
andrahandshyresgästen utan kan t.ex. vara någon som gästat denne eller någon som
ingår i andrahandshyresgästens hushåll. Det är uppenbart att en sådan lösning
kan medföra betydande svårigheter för hyresvärden att påvisa vem som rent
faktiskt orsakat skadan, med påföljd att utkrävande av ansvar i praktiken omöjliggörs.
Mot bakgrund av ovanstående kan
konstateras att inget av de tänkbara tolkningsalternativen förefaller så
synnerligen tillfredställande. Därvid ska noteras att ansvarsfrågan har mycket
stor praktisk betydelse, varför jag är beredd att instämma i Björkdals uppfattning
att det kanske är lämpligt att göra en grundlig översyn av skadeståndsansvaret
vid andrahandsuthyrning (jfr Björkdal, i JT 2011-12, s. 722 ff., s. 729).
Det återstår som sagt att se om Högsta
domstolen meddelar prövningstillstånd och om HD i så fall gör en annan
bedömning än den som underinstanserna gjort i mål T 4373-12. Fram till dess får
utgångspunkten för praktikern dock vara att förstahandshyresgästens
skadeståndsansvar kvarstår även då andrahandsuthyrningen sker med hyresvärdens tillåtelse.
