ROT-avdrag och dold samäganderätt

Av 67 kap. 13 a § inkomstskattelagen följer att det endast är ägaren av ett småhus eller en ägarlägenhet som är berättigad till ROT-avdrag. Kammarrätten i Jönköping har i dom 2014-11-10, mål nr 675-14, prövat frågan om rätten till skattereduktion även tillkommer den som visserligen inte står som formell ägare av fastigheten men som innehar s.k. dold samäganderätt. Med dold samäganderätt ska förstås att två makar eller sambor förvärvar en fastighet eller bostadsrätt för gemensamt bruk och i avsikt att äga densamma gemensamt trots att den formella förvärvshandlingen endast anger en av dem som förvärvare (köpare). Den make eller sambo som inte formellt står som köpare kan i så fall ändå anses ha en dold samäganderätt till fastigheten eller bostadsrätten (jfr NJA 2002 s. 142, NJA 2002 s. 3 samt Örjan, T., Bodelning, 4 u., s. 29 ff.)

I det aktuella fallet var det fråga om en efterlevande maka som begärde ROT-avdrag för arbete utfört på en fastighet. Kvinnan och hennes make hade ingått äktenskap 1970 och förvärvat fastigheten för gemensamt bruk 1974. Båda makarna hade bidragit ekonomiskt till förvärvet, även om det endast var kvinnans make som förekom i köpehandlingen. Fastigheten hade fungerat som makarnas gemensamma bostad från det att den förvärvades fram till dess att maken avled 2012. Sedan maj 2012 hade kvinnan varit registrerad som ägare av fastigheten. Det husarbete som ansökan om ROT-avdrag avsåg hade dock utförts innan dess.

Förvaltningsrätten biföll ansökan och beviljade ROT-avdrag men utgången blev den motsatta i Kammarrätten. Kammarrätten konstaterar inledningsvis i domen att vem som är att anse som ägare inte är definierat i inkomstskattelagen. Kammarrätten söker vägledning i förarbetena och anför att ”lagstiftaren avsett att ägarbegreppet i detta sammanhang ska ha en formell betydelse” och att ”vad som framkommit i förarbetena om bestämmelsens syfte talar för att dold äganderätt inte ska accepteras vad gäller rätt till skattereduktion.” Kammarrätten hänvisar även till praktiska överväganden och anför att ”tillämpningen av den s.k. fakturamodellen i skattereduktionsförfarandet förutsätter att bestämmelserna är enkla att tillämpa för såväl utförare som köpare av tjänsterna.”

Skatteverket har för övrigt i ett ställningstagande av äldre datum (2009-12-11, dnr 131 913846-09/111) uttalat att en person som är dold ägare till småhus, ägarlägenhet eller bostadsrätt inte medges ROT-avdrag.

Det återstår att se om kammarrättsdomen överklagas och om Högsta förvaltningsdomstolen i så fall meddelar prövningstillstånd.

Utgången i mål nr 675-14 är på sätt och vis i linje den allmänna utvecklingen beträffande synen på den dolda samäganderättens närmare karaktär, och dess rättsföljder, inom civilrätten. Av särskilt intresse i sammanhanget är rättsfallet NJA 2013 s. 632. NJA 2013 s. 632 gällde frågan om huruvida anspråk på dold samäganderätt till fast egendom är en sådan fordran som omfattas av preskriptionslagen och sålunda är föremål för preskription. Högsta domstolen kom fram till att så inte är fallet och gör i det rättsfallet en intressant analys av den dolda samäganderättens rättsliga karaktär och hur synen i praxis förändrats över tid, från att beskriva rätten som en äganderätt till att istället betrakta den dolda samäganderätten som ett anspråk gentemot den öppne ägaren på att bli insatt som ägare. Högsta domstolen driver inte frågan till sin spets utan synes landa i att ”rätten inte bör ses som enbart [min kursiv.] en fordran, även om den utgör ett obligationsrättsligt anspråk gentemot den öppne ägaren”. Rättsfallet har analyserats av Laila Zackariasson som bl.a. ifrågasätter prejudikatets räckvidd i artikeln Preskription av ”dold samäganderätt” efter skenöverlåtelse?, Infotorg Juridik, publicerad 2013-12-20.

Utgången i mål nr 675-14 illustrerar värdet från skattemässig synpunkt i att omvandla det dolda ägandet till ett öppet sådant för att på så sätt kunna komma i åtnjutande av rätten till ROT-avdrag. Om den dolda samäganderätten görs öppen genom avtal och ansökan om inskrivning, anses ett giltigt förvärv ha skett. Utgångspunkten torde då vara att ROT-avdrag kan medges för ROT-arbeten som utförs från och med dagen för överlåtelsen.

Förstahandshyresgästens skadeståndsansvar vid tillåten andrahandsuthyrning - upplösningen

Både tingsrätten och hovrätten har nyligen i ett och samma mål kommit fram till att även om en andrahandsuthyrning av en lägenhet sker med hyresvärdens samtycke, är förstahandshyresgästen ändå ansvarig gentemot hyresvärden för skador som vållats av andrahandshyresgästen. Jag har tidigare skrivit ett blogginlägg om detta.

Omständigheterna i det aktuella målet var i korthet följande. En lokal hade hyrts ut i andra hand till ett företag som bedrev snabbmatsservering. Hyresvärden hade samtyckt till andrahandsuthyrningen. Under tiden för andrahandsuthyrningen hade det på grund av vårdslöshet på andrahandshyresgästens sida uppstått ett vattenläckage från en läskedrycksautomat i lokalen som orsakade omfattande skador i den aktuella byggnaden. Hyresvärden stämde förstahandshyresgästen på skadestånd, varvid förstahandshyresgästen bl.a. invände att förstahandshyresgästen inte svarar för andrahandshyresgästens vårdslöshet. Såväl tingsrätten som hovrätten lämnade förstahandshyresgästens invändning utan avseende och biföll käromålet.   

Hovrättens dom överklagades till Högsta domstolen och lika med underinstanserna kom Högsta domstolen fram till att förstahandshyresgästens ansvar för lägenhetens skick (den s.k. vårdplikten) kvarstår även om upplåtelsen i andra hand skett med hyresvärdens tillåtelse (HD:s dom 2014-06-17, mål T 2031-13). Om inte omständigheterna i det enskilda fallet föranleder en annan bedömning, innefattar samtycket från hyresvärden, enligt Högsta domstolen, inte att förstahandshyresgästen befrias från vårdplikten och sina övriga förpliktelser enligt hyresavtalet. HD förtydligar också att hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrningen endast innebär att upplåtelsen inte i sig utgör ett avtalsbrott.

Stöd för denna slutsats finner Högsta domstolen i förarbeten, doktrin, tysk rätt samt i Draft Common Frame of Reference (DCFR) och dess reglering om underuthyrning. Det här är f.ö. inte första gången som HD söker vägledning i DCFR och det är intressant att notera att HD tycks fästa särskild vikt vid vad som står där (jfr bl.a. NJA 2009 s. 672 och Christina Rambergs analys av rättsfallet i artikeln Uppsägningstid vid långvariga samarbetsavtal, SvJT 2010 s. 94 ff.)    

Genom Högsta domstolens dom har alltså rättsläget klarlagts. Däremot kan det finnas anledning att rikta viss kritik mot domen. HD fäster stor vikt vid vad som i allmänhet gäller för nyttjanderätter men tycks inte ha beaktat det skadeståndsrättsliga perspektivet i någon större utsträckning. Som även berörs i mitt tidigare blogginlägg i ämnet, får utgången i målet betraktas som ett avsteg från en central huvudregel inom svensk skadeståndsrätt, nämligen att skadeståndsskyldighet förutsätter att det utpekade ansvarssubjektet själv agerat vårdslöst. Det kan hävdas att skadeståndsskyldighet in dubio bör fordra vårdslöshet. Som rättsläget ser ut nu åläggs förstahandshyresgästen ett synnerligen långtgående ansvar för annans vårdslöshet. Förstahandshyresgästens ansvar blir då närmast att betrakta som strikt eftersom förstahandshyresgästen blir skadeståndsskyldig utan eget vållande (jfr s.k. principalansvar). Undertecknad vidhåller att det synes lämpligt att ta ett samlat grepp om frågan lagstiftningsvägen och därvid göra en grundlig översyn av skadeståndsansvaret vid andrahandsuthyrning.

Reglerna om fastighetstillbehör vid samägande när inte alla delägare har tillfört fastigheten föremålet

Reglerna om fastighetstillbehör i 2 kap. jordabalken (JB) är av avgörande betydelse för att kunna skilja på fast och lös egendom och aktualiseras inte sällan i samband med köp och pantsättning av fastighet. Tillbehörighetsreglerna är systematiskt uppbyggda på så sätt att 2 kap. 1-3 §§ JB uttrycker huvudregeln att om ett visst yttre samband mellan fastigheten och föremålet i fråga är för handen, presumeras föremålet också utgöra tillbehör till fastigheten. 2 kap. 4 § JB innehåller en undantagsregel som anger vissa fall då presumtionen bryts och då föremålet, det yttre sambandet till trots, ändå utgör lös egendom som alltså inte hör till fastigheten (se härom bl.a. Grauers, F., Fastighetsköp, 20 u., s. 83-105).

Enligt undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB hör föremål som ”nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten” inte till denna, ”om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand.” Saken kan uttryckas på så sätt att det gäller ett krav på kongruenta ägarförhållanden. En tolkningssvårighet uppkommer till följd av att lagtexten utgår från att det endast finns en (singularis) fastighetsägare. Vad som gäller då fastigheten är samägd, och endast en eller några av delägarna (men inte samtliga) tillfört fastigheten föremålet i fråga, framgår dock inte av lagtexten. Vad som därvid gäller har dock Högsta domstolen haft anledning att ta ställning till i en dom 2014-02-13, mål T 2889-12.

I mål T 2889-12 har Högsta domstolen tydliggjort rättsläget genom att förklara att utgångspunkten då fastigheten är samägd, och föremålet tillförts fastigheten av en eller flera (men inte samtliga) delägare, är att att föremålet ska anses ha tillförts fastigheten för ”ägarnas gemensamma räkning” och därigenom blivit fast egendom. Det behöver då t.ex. inte undersökas huruvida föremålet till del överlåtits till övriga delägare genom gåva eller på annat sätt. Högsta domstolen förtydligar dock att detta är en utgångspunkt men inte mer och att omständigheterna i det enskilda fallet kan föranleda en annan bedömning. Den centrala frågan i sammanhanget är alltså om förhållandena är av sådan beskaffenhet att det inte finns skäl att anse att föremålet blivit tillfört fastigheten för gemensam räkning. I annat fall (in dubio) gäller utgångspunkten och föremålet anses ha blivit tillbehör till fastigheten. Härvid ska noteras att nämnda utgångspunkt inte tillämpades i det aktuella fallet. Vad Högsta domstolen uttalar i detta avseende är alltså ett obiter dictum.

I det aktuella fallet var det fråga om en torkanläggning som hade anskaffats och tillförts en fastighet på vilken det bedrivits jordbruksverksamhet. Föremålet hade anskaffats för just den aktuella verksamheten. Fastigheten i sin tur ägdes av två makar. Jordbruksverksamheten bedrevs endast av en av makarna och det var samma make som ensam hade tillfört fastigheten föremålet i fråga. Den andra maken hade annan sysselsättning, vilket särskilt påpekas i domskälen. Högsta domstolen fann mot bakgrund av dessa omständigheter att anläggningen inte hade tillförts fastigheten för makarnas gemensamma räkning. I konsekvens därmed ansåg Högsta domstolen att föremålet blivit tillfört fastigheten av annan än fastighetsägaren i den mening som avses i undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB. Torkanläggning utgjorde därför lös egendom.

Högsta domstolens avgörande i mål T 2889-12 innebär att om t.ex. två personer gemensamt äger en bostadsfastighet och bara en av dem tillför ett föremål till byggnaden, är utgångspunkten att föremålet anses ha tillförts fastigheten för ägarnas gemensamma räkning och därför blivit byggnadstillbehör. På motsvarande sätt gäller alltså att om t.ex. ett gift par tillsammans har köpt en obebyggd fastighet och den ena maken därefter finansierar och låter uppföra en byggnad på fastigheten för gemensamt bruk, är huvudregeln att byggnaden ska anses ha tillförts fastigheten för båda makars räkning och därmed av makarna gemensamt, såvida inte omständigheterna i det enskilda fallet föranleder en annan bedömning.