Reglerna om fastighetstillbehör i 2 kap.
jordabalken (JB) är av avgörande betydelse för att kunna skilja på fast och lös
egendom och aktualiseras inte sällan i samband med köp och pantsättning av
fastighet. Tillbehörighetsreglerna är systematiskt uppbyggda på så sätt att 2
kap. 1-3 §§ JB uttrycker huvudregeln
att om ett visst yttre samband mellan fastigheten och föremålet i fråga är för
handen, presumeras föremålet också utgöra tillbehör till fastigheten. 2 kap. 4
§ JB innehåller en undantagsregel som
anger vissa fall då presumtionen bryts och då föremålet, det yttre sambandet
till trots, ändå utgör lös egendom som alltså inte hör till fastigheten (se
härom bl.a. Grauers, F., Fastighetsköp, 20 u., s. 83-105).
Enligt
undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB hör föremål som ”nyttjanderättshavare eller
annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten” inte till denna, ”om inte
föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand.” Saken kan uttryckas på
så sätt att det gäller ett krav på kongruenta
ägarförhållanden. En tolkningssvårighet uppkommer till följd av att
lagtexten utgår från att det endast finns en (singularis) fastighetsägare. Vad
som gäller då fastigheten är samägd, och endast en eller några av delägarna
(men inte samtliga) tillfört fastigheten föremålet i fråga, framgår dock inte
av lagtexten. Vad som därvid gäller har dock Högsta domstolen haft anledning
att ta ställning till i en dom 2014-02-13, mål T 2889-12.
I
mål T 2889-12 har Högsta domstolen tydliggjort rättsläget genom att förklara
att utgångspunkten då fastigheten är
samägd, och föremålet tillförts fastigheten av en eller flera (men inte
samtliga) delägare, är att att föremålet ska anses ha tillförts fastigheten för
”ägarnas gemensamma räkning” och därigenom blivit fast egendom. Det behöver då
t.ex. inte undersökas huruvida föremålet till del överlåtits till övriga
delägare genom gåva eller på annat sätt. Högsta domstolen förtydligar dock att
detta är en utgångspunkt men inte mer och att omständigheterna i det enskilda
fallet kan föranleda en annan bedömning. Den centrala frågan i sammanhanget är
alltså om förhållandena är av sådan beskaffenhet att det inte finns skäl att anse att föremålet blivit tillfört
fastigheten för gemensam räkning. I annat fall (in dubio) gäller utgångspunkten
och föremålet anses ha blivit tillbehör till fastigheten. Härvid ska noteras
att nämnda utgångspunkt inte tillämpades i det aktuella fallet. Vad Högsta domstolen
uttalar i detta avseende är alltså ett obiter dictum.
I
det aktuella fallet var det fråga om en torkanläggning som hade anskaffats och
tillförts en fastighet på vilken det bedrivits jordbruksverksamhet. Föremålet
hade anskaffats för just den aktuella verksamheten. Fastigheten i sin tur ägdes
av två makar. Jordbruksverksamheten bedrevs endast av en av makarna och det var
samma make som ensam hade tillfört fastigheten föremålet i fråga. Den andra
maken hade annan sysselsättning, vilket särskilt påpekas i domskälen. Högsta
domstolen fann mot bakgrund av dessa omständigheter att anläggningen inte hade
tillförts fastigheten för makarnas gemensamma räkning. I konsekvens därmed
ansåg Högsta domstolen att föremålet blivit tillfört fastigheten av annan än
fastighetsägaren i den mening som avses i undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB.
Torkanläggning utgjorde därför lös egendom.
Högsta domstolens avgörande i mål T
2889-12 innebär att om t.ex. två personer gemensamt äger en bostadsfastighet
och bara en av dem tillför ett föremål till byggnaden, är utgångspunkten att
föremålet anses ha tillförts fastigheten för ägarnas gemensamma räkning och
därför blivit byggnadstillbehör. På motsvarande sätt gäller alltså att om t.ex.
ett gift par tillsammans har köpt en obebyggd fastighet och den ena maken därefter
finansierar och låter uppföra en byggnad på fastigheten för gemensamt bruk, är
huvudregeln att byggnaden ska anses ha tillförts fastigheten för båda makars
räkning och därmed av makarna gemensamt, såvida inte omständigheterna i det
enskilda fallet föranleder en annan bedömning.
