Både tingsrätten och hovrätten har nyligen
i ett och samma mål kommit fram till att även om en andrahandsuthyrning av en
lägenhet sker med hyresvärdens samtycke, är förstahandshyresgästen ändå ansvarig
gentemot hyresvärden för skador som vållats av andrahandshyresgästen. Jag har tidigare
skrivit ett blogginlägg om detta.
Omständigheterna i det aktuella målet var
i korthet följande. En lokal hade hyrts ut i andra hand till ett företag som
bedrev snabbmatsservering. Hyresvärden hade samtyckt till andrahandsuthyrningen.
Under tiden för andrahandsuthyrningen hade det på grund av vårdslöshet på
andrahandshyresgästens sida uppstått ett vattenläckage från en
läskedrycksautomat i lokalen som orsakade omfattande skador i den aktuella
byggnaden. Hyresvärden stämde förstahandshyresgästen på skadestånd, varvid
förstahandshyresgästen bl.a. invände att förstahandshyresgästen inte svarar för
andrahandshyresgästens vårdslöshet. Såväl tingsrätten som hovrätten lämnade
förstahandshyresgästens invändning utan avseende och biföll käromålet.
Hovrättens dom överklagades till Högsta
domstolen och lika med underinstanserna kom Högsta domstolen fram till att
förstahandshyresgästens ansvar för lägenhetens skick (den s.k. vårdplikten)
kvarstår även om upplåtelsen i andra hand skett med hyresvärdens tillåtelse (HD:s dom 2014-06-17, mål T 2031-13). Om
inte omständigheterna i det enskilda fallet föranleder en annan bedömning,
innefattar samtycket från hyresvärden, enligt Högsta domstolen, inte att förstahandshyresgästen
befrias från vårdplikten och sina övriga förpliktelser enligt hyresavtalet. HD
förtydligar också att hyresvärdens samtycke till andrahandsuthyrningen endast
innebär att upplåtelsen inte i sig utgör ett avtalsbrott.
Stöd för denna slutsats finner Högsta
domstolen i förarbeten, doktrin, tysk rätt samt i Draft Common Frame of
Reference (DCFR) och dess reglering om underuthyrning. Det här är f.ö. inte
första gången som HD söker vägledning i DCFR och det är intressant att notera att
HD tycks fästa särskild vikt vid vad som står där (jfr bl.a. NJA 2009 s. 672
och Christina Rambergs analys av rättsfallet i artikeln Uppsägningstid vid
långvariga samarbetsavtal, SvJT 2010 s. 94 ff.)
Genom Högsta domstolens dom har alltså
rättsläget klarlagts. Däremot kan det finnas anledning att rikta viss kritik
mot domen. HD fäster stor vikt vid vad som i allmänhet gäller för
nyttjanderätter men tycks inte ha beaktat det skadeståndsrättsliga perspektivet
i någon större utsträckning. Som även berörs i mitt tidigare blogginlägg i
ämnet, får utgången i målet betraktas som ett avsteg från en
central huvudregel inom svensk skadeståndsrätt, nämligen att skadeståndsskyldighet
förutsätter att det utpekade ansvarssubjektet själv agerat vårdslöst. Det kan
hävdas att skadeståndsskyldighet in dubio bör fordra vårdslöshet. Som
rättsläget ser ut nu åläggs förstahandshyresgästen ett synnerligen långtgående
ansvar för annans vårdslöshet. Förstahandshyresgästens ansvar blir då närmast
att betrakta som strikt eftersom förstahandshyresgästen blir skadeståndsskyldig
utan eget vållande (jfr s.k. principalansvar). Undertecknad vidhåller att det
synes lämpligt att ta ett samlat grepp om frågan lagstiftningsvägen och därvid
göra en grundlig översyn av skadeståndsansvaret vid andrahandsuthyrning.
