Betydelsen av negativ värdepåverkan för jordabalkens felbegrepp

-->

En fastighetsköpare som avser att väcka talan mot säljaren på grund av fel i fastighet har som regel en grannlaga uppgift framför sig. Vederbörande måste bl.a. påvisa att den faktiska omständighet som köparen anser utgöra ett fel faktiskt föreligger (sakfråga), att omständigheten konstituerar ett fel i jordabalkens mening (rättsfråga), att felet förelegat vid köpet, att det inte omfattats av undersökningsplikten och att reklamation skett i tid. Därutöver måste köparen påvisa att det finns grund för den påföljd som görs gällande mot säljaren. Enligt 4 kap. jordabalken står tre påföljder till buds för köparen i dessa fall: prisavdrag, hävning och skadestånd. I praktiken torde prisavdraget var den påföljd som oftast görs gällande. Prisavdrag handlar om värdepåverkan. Huruvida köparen lidit någon skada är därvid ovidkommande. Vad köparen har att styrka för att vinna framgång med sin talan kan åskådliggöras med en checklista, där frågan om prisavdragsberättigande värdepåverkan föreligger till synes kommer ganska långt ner. Dock ska noteras att frågan om värdepåverkan förmodligen är av betydelse redan för felbedömningen, i vart fall då det är fråga om feltypen abstrakta faktiska fel. En sådan lösning förordas i lagens förarbeten (jfr. SOU 1947:38 s. 207) och har även stöd för sig i doktrin (jfr. Folke Grauers, Fastighetsköp, 2012, s. 199). Att detta utgör gällande rätt vinner även stöd i Hovrätten för Västra Sveriges nyligen meddelade dom 2012-10-16, mål nr. T 3350-11. I det rättsfallet hade köparna inte ens påstått att det åberopade felet haft en negativ påverkan på fastighetens marknadsvärde. Redan på den grunden kunde hovrätten konstatera att något fel i jordabalkens mening inte förelåg och i konsekvens därmed ogillades talan. Hovrättens bedömning är sträng mot köparna och belyser vikten av att känna till att frågan om värdepåverkan är av relevans för både felbedömningen och prisavdragsbedömningen, i vart fall då det är fråga om köp av fast egendom. Vad som gäller vid köp av lös egendom är dock mer osäkert. Det kan inte uteslutas att felbedömningen är densamma även i dessa fall.